1.Mortgage Kredisi nedir?
-21.02.2007 tarihinde TBMM ce onaylanmış ve 6.03.2007 de resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş ipotekli konut finansmanıdır.
2.Eski sistemden farkı ne?
-Daha önce ipotek karşılığı kredi alanlar borçlarını ödemediğinde, alacaklı olanın ipotekli gayrimenkulü nakde çevirmesi çok güç ve zaman alıyordu, bu durum yeni yasada düzenlendi. Ek olarak bankalar ipotekli kredi karşılığı alınan senetleri teminat gösterek tahvil çıkarabilecek ve bu tahviller sayesinde daha çok kişiye daha uzun süreli ve düşük maliyetli kredi sağlmaya devam edebilecek.
3.Tüketiciye ne gibi avantajlar sağlıyor?
-Mortgage yasası çıktığı dönemde uzmanlar kısa ve orta vadede faizlerde bir düşüş öngörmüyordu. Bunun en önemli nedeni de devletin tahvile verdiği faiz oranının yüksekliğiydi. Bankalar ipotekli kredi karşılığı aldığı borç senetlerine çıkardıkları tahvilleri devletin verdiği orandan daha yüksek faizle satmalı ki cazip olsun. Daha sonra bu faiz oranına kendi karını ekleyip mortgage kredisi olarak verebilsin. Ancak Türkiye koşullarında bu kısa-orta vadede mümkün görünmüyordu. Ta ki krize kadar. Merkez Bankası’nın ardı ardına aldığı faiz indirimleri ve piyasadaki durgunluk mortgage/konut Kredisi faizlerinin düşmesinde önemli rol oynadı.
Bunun dışında değişken faizli uygulamasına olanak tanındı. Buna göre tüketici ile banka aralarında yapacakları anlaşma uyarınca kredi vadesi boyunca, önceden belirlenmiş sürelerde faiz oranını piyasa koşullarına göre tekrar belirleyebilecekler. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi durumunda ise her iki tarafın rızası alınarak refinasman yapılabilecek.
Bunun yanı sıra tüketici erken anapara ödemesi yaparak kredisini kapatabilecek ancak bu durumda ödediği miktarın %2 si kadar erken ödeme cezasına çarptırılacak.
4.Almak istediğim evi tamamen kredi ile satın alabilir miyim?
- Burada önemli olan Kredi Kullandırım oranı denilen değerdir. Bankalar genellikle satın almak istediğiniz evin ekspertiz değerinin belli bir yüzdesine denk gelecek miktarda kredi verir. Bu oran piyasa genelinde %60 ile %80 arasında değişklik gösterse de evin değerinin %100’üne kredi verilen ürünler de mevcuttur fakat fazla yaygın değildir ve diğer kredi ürünlerine göre daha yüksek maliyetli olabilmektedirler. Bu nedenle bir miktar peşinatınızın olmasını tavsiye ederiz.
5.Mortgage Kredisi sözleşmesinde hangi hususlar bulunmalı?
-4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereğince mortgage/konut kredisi sözleşmesinde değeniklmesi gereken asgari unsurlar aşağıdaki gibidir:
a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli,
b) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözleşmeleri için finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,
c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),
d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),
e) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,
f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),
g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,
h) İstenecek teminatlar,
i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, finansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,
j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,
l) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,
m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,
n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri.
Mortgage/Konut kredisi kullanmadan önce sözleşmenizi dikkatlice okumanızı öneririz.
6. Mortgage Kredisi nin masrafları hangi kalemlerden oluşuyor?
- Mortgage kredisi kullandırmak için bankaların talep ettiği masrafları aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
· Dosya masrafı
· Evrak İnceleme Ücreti
· Kredi Tahsis Ücreti
· İndirim komisyon ücreti
· Ekspertiz Ücreti
· Hukuki hizmet Bedeli
· İpotek Ücreti
Her banka kendi politikası doğrultusunda yukarıda belirtilen ücretlerden bir ya da birkaçını talep etmektedir. Bu masraflara ek olarak tüketiciler ipotek altına alınan evin Konut ve Zorunlu Deprem Sigortası primlerini ödemek zorundadırlar. Ayrıca bankalar tüketiciye Hayat Sigortası yaptırmayı şart koşmaktadırlar .
7. Mortgage/Konut kredisi kullanırken Hayat Sigortası yaptırmak zorunda mıyım?
Mortgage yasasında böyle bir zorunluluktan bahsedilmemektedir. Ayrıca 4077 sayılı tüketicinin korunması hakkındaki kanun un 5. Maddesinde “Aksine bir teamül, ticarî örf veya adet yoksa, satıcı bir mal veya hizmetin satışını o mal veya hizmetin kendisi tarafından belirlenen miktar, sayı veya ebat gibi koşullara ya da başka bir mal veya hizmetin satın alınmasına bağlı kılamaz.” İbaresi yer almaktadır. Ancak bankalar tüketiciye hayat sigortasını şart koşmaktadırlar. Hayat sigortası, kredi alanın hayatını kaybetmesi durumunda borcun yakınlarına kalmamasını ve sigorta şirketi tarafından ödenmesini sağlamak amacıyla yapılmaktadır. Bu nedenle faydalıdır ancak Hayat sigortası sözleşmesini dikkatlice okumanızı tavsiye ederiz.
8. Ödemeleri tamamlayamazsam ne olur?
4077 sayılı tüketiciyi koruma kanununda bu durum aşağıdaki gibi açıklanmıştır:
“Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir.”